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11 de Agosto de 2022

O que a construtora não te conta sobre averbação da construção na hora de fechar contrato com você

Tatiane Rodrigues Coelho, Advogado
há 2 anos

Você compra o imóvel na planta, se planeja para pagar um determinado valor e no momento da entrega das chaves começa a aparecer outros valores que não estavam no seu planejamento.

Um desses valores que as construtoras costumam cobrar é a taxa de averbação da construção.

1 Averbação da construção

Quando há a alteração no imóvel deve ser levada tal modificação para a matrícula do imóvel. No caso da construção, se temos na matrícula que existe apenas o terreno, para modificar de terreno para um casa é preciso averbar a construção.

Portanto, a averbação da construção é necessária para que conste na matrícula que o imóvel deixou de ser um terreno, por exemplo.

Para fazer a averbação da construção é necessário levar alguns documentos para o Registro de Imóveis competente, conforme o caso, os documentos podem ser:

  • Habite-se ou Auto de Conclusão

  • CND do INSS (obrigatória para todas as construções concluídas após 21/11/1966)

  • Certificado de Regularidade de Construção

  • Auto de Regularização de Construção

  • Certidão de Dados Cadastrais

  • IPTU ou certidão de Valor Venal.

Além dos documentos, deve ser pago os emolumentos do cartório para que seja feita a averbação da construção.

2 Construtora pode repassar os custas com a averbação da construção para os consumidores?

Quando estamos falando de imóvel na planta, em regra, encontramos uma relação de consumo e que é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Não pode a construtora repassar as custas da averbação da construção, individualização do apartamento e abertura de matrícula para o consumidor, é obrigação dela arcar com os custos.

Primeiramente, o artigo 51, IV do Código do Consumidor estabelece que são nulas as cláusulas contratuais que estabelecem obrigações que coloquem o consumidor em desvantagem.

Em segundo, estabelece o artigo 44 da Lei 4.591/64 que após o habite-se o incorporador deverá requerer a averbação da construção, sob pena de responder por perdas e danos perante os compradores.

Vejamos que a lei é clara em impor como responsabilidade do incorporador.

Neste sentido:

APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de restituição. Sentença de parcial procedência. Inconformismo dos autores. Cobrança de taxa de atribuição de unidade que é abusiva. Despesas que são de responsabilidade da incorporadora. Cláusula apontada pela ré que não é clara com relação a epigrafada taxa. Precedentes desta Corte. Sentença reformada. Recurso a que se dá provimento. (TJ-SP, Apelação 1001433-16.2018.8.26.0576, Rel. Des. José Rubens Queiroz Gomes, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 14/02/2019, p. 18/02/2019, r. 18/02/2019).

(...) TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE. Abusividade do trespasse da despesa registral aos adquirentes de unidades autônomas de condomínio edilício, porquanto em contraposição ao disposto no art. 44 da Lei n. 4.591/64. Disposição contratual que coloca os consumidores em desvantagem exagerada e acarreta enriquecimento sem causa das promitentes-vendedoras (art. 51, IV, do CDC). Princípios da transparência e da informação. Sentença reformada. (...). (TJ-SP, Apelação 1046798-30.2017.8.26.0576, Rel. Des. Rômolo Russo, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 23/01/2019, p. 23/01/2019, r. 23/01/2019)

Se a construtora insistir em cobrar valor referente a averbação da construção, mesmo que tenha cláusula contratual prevendo a cobrança, deverá ser discutida judicialmente, já que se trata de cobrança indevida e cláusula abusiva.

Quem já pagou tem o prazo 05 anos para pedir a restituição do valor, sendo que o prazo começa a ser contado no dia em que houve o pagamento. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DO PAGAMENTO. ART. 27 DO CDC. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Tratando-se de ação de repetição de indébito, o termo inicial para o cômputo do prazo prescricional corresponde à data em que ocorreu a lesão, ou seja, a data do pagamento. 2. Agravo interno não provido. (STJ, 4ª Turma, AgInt no AREsp 1056534 / MS, rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 20/04/2017, publicado em 03/05/2017).

Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591compilado.htm>. Acesso em: 14 de agosto de 2020.

BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm>. Acesso em: 14 de agosto de 2020.


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14 Comentários

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O esclarecimento da doutora é muito oportuno, pois há incorporadoras que procuram tirar o máximo de seus clientes e abusam na cobrança de taxas e serviços que cabem a elas incorporadoras pagar. continuar lendo

Olá, Celso!

Exatamente, por este motivo tem que ficar de olho para não pagar valores indevidos. continuar lendo

Parabéns Doutora pela matéria, seria necessário uma divulgação mais ampla, principalmente para compradores de imóveis do MCMV que não atentam para esses detalhes. Muito boa reflexão...Ab. continuar lendo

Olá, Jose.

Realmente isso é pouco falado, óbvio que as construtoras e incorporadoras não divulgam isso.

Obrigada. continuar lendo

Se não averbar a construção, quer dizer que não existe o prédio? kkk

Pela lista, apresentada no começo, parece que essa tal de averbação de construção é mais um mecanismo do Estado controlar o recolhimento de tributos.

Assim, a exigência dessa averbação é uma forma da máfia estatal lhe extorquir. continuar lendo

Tharles,

Exatamente, se não é feita a averbação o prédio não existe. continuar lendo

Excelentes apontamentos, Doutora !! continuar lendo