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28 de Outubro de 2020

Posso deixar de pagar meu aluguel no período do coronavírus?

Tatiane Rodrigues Coelho, Advogado
há 7 meses

Todos estamos vivendo um momento difícil com o coronavírus e quem paga aluguel, seja residencial ou comercial, está preocupado com o pagamento do aluguel. É neste cenário que surge a dúvida: o aluguel pode deixar de ser pago?

Sabemos que a principal obrigação do inquilino é o pagamento do aluguel e acessórios, por exemplo, o IPTU. Mesmo com a crise que estamos vivendo não pode o inquilino simplesmente deixar de pagar, é preciso agir de boa-fé.

1 O que devo fazer?

Procure o locador, explique a sua situação e proponha a isenção do aluguel ou, alternativamente, a alteração do valor do aluguel durante este período de conturbação. Muitos proprietários estão reduzindo o valor do aluguel para metade ou então dando dois meses de isenção, por exemplo.

2 Chegaram a um acordo? Deixe documentado

Se chegaram a um acordo o ideal é colocar por escrito o acordado, para dar uma segurança e evitar discussões futuras.

Recomendamos fazer das seguintes maneiras:

a) Assinatura do aditivo do contrato de locação

Neste modo é feito um documento que altera o contrato de locação, assim como o contrato, as duas partes devem assinar o documento. Se o contrato tem fiador, este também deve assinar o aditivo.

Mas atenção, como estamos em isolamento social, nada de se encontrarem para assinar ou entregar o documento, use a tecnologia para isso. Veja como fazer:

  • Contrato sem fiador

1º O locador imprime o documento, assina, escaneia ou tira foto e envia para o locatário.

2º O locatário imprime o documento, assina, escaneia ou tira foto e envia para o locador

  • Contrato com fiador

1º O locador imprime o documento, assina, escaneia ou tira foto e envia para o locatário.

2º O locatário imprime o documento, assina, escaneia ou tira foto e envia para o fiador.

3º O fiador imprimi o documento, assina, escaneia ou tira foto e envia para o locador e locatário.

b) Aditivo do contrato de locação sem assinatura

Caso uma das partes não tenha a possibilidade de imprimir o documento, poderá ser feito sem a assinatura das partes.

Para deixar documentado o acordo, deverá o aditivo ser enviado por e-mail ou então, no próprio WhatsApp. O importante é que as duas partes tenham o aditivo, é só enviar o termo do aditivo como mensagem no WhatsApp ou então no corpo da própria mensagem do e-mail.

2.1 Modelo do aditivo do contrato de locação sem fiador

TERMO ADITIVO DE CONTRATO

Por este instrumento particular de Aditivo Contratual as partes LOCADOR (colocar o nome completo) e LOCATÁRIO (colocar o nome completo), já qualificados no contrato de locação (residencial ou comercial) do imóvel localizado na Rua (nome da rua), 00, Bairro, Cidade - UF, CEP 00000-000, celebrado no dia 00/00/20xx, resolvem de comum acordo, ajustar o que segue:

Cláusula 1ª: O valor do aluguel mensal do imóvel objeto do contrato passa a partir do dia 00 de mês de 2020 a ser de R$ 000,00 (por extenso), acrescido das taxas, impostos e demais encargos previstos no contrato.

Parágrafo único: o valor previsto na cláusula 1ª é válido até o dia 00 de mês de 2020, após esta data o valor do aluguel retornará a ser o que estava sendo cobrado antes do presente aditivo, sendo cobrando conforme cláusula x do contrato de locação.

ou

Cláusula 1ª: O Locatário estará isento do pagamento do aluguel e encargos referente ao meses (colocar o nome dos meses) de 2020, devendo retornar o pagamento do aluguel, nos termo da cláusula x do contrato de locação, no mês (nome do mês) de 2020.

Parágrafo único: neste ato o Locador dá plena quitação dos meses (colocar o nome dos meses que o locatário está isento de pagar) de 2020, não havendo qualquer valor a ser cobrado referente a estes meses.

Cláusula 2ª: As demais cláusulas contratuais permanecem inalteradas, sendo que este presente aditivo tem validade até o dia 00 do mês de 2020, após esta data o valor do aluguel voltará a ser pago conforme previsto no contrato de locação.

Por estarem de pleno acordo com as cláusulas e condições acima, firmam o presente aditivo.

Cidade, 00 de março de 2020

_________________________

(nome do Locatário)

_________________________

(nome do Locador)

2.2 Modelo do aditivo do contrato de locação com fiador

TERMO ADITIVO DE CONTRATO

Por este instrumento particular de Aditivo Contratual as partes LOCADOR (colocar o nome completo) e LOCATÁRIO (colocar o nome completo), com anuência do FIADOR (colocar nome do fiador), todos qualificados no contrato de locação (residencial ou comercial) do imóvel localizado na Rua (nome da rua), 00, Bairro, Cidade - UF, CEP 00000-000, celebrado no dia 00/00/20xx, resolvem de comum acordo, ajustar o que segue:

Cláusula 1ª: O valor do aluguel mensal do imóvel objeto do contrato, passa a partir do dia 00 de mês de 2020 a ser de R$ 0000,00 (por extenso), acrescido das taxas, impostos e demais encargos previstos no contrato.

Parágrafo único: o valor previsto na cláusula 1ª é válido até o dia 00 de mês de 2020, após esta data o valor do aluguel retornará a ser o que estava sendo cobrado antes do presente aditivo, sendo cobrando conforme cláusula x do contrato de locação.

ou

Cláusula 1ª: O Locatário estará isento do pagamento do aluguel e encargos referente ao meses (colocar o nome dos meses) de 2020, devendo retornar o pagamento do aluguel, nos termo da cláusula x do contrato de locação, no mês (nome do mês) de 2020.

Parágrafo único: neste ato o Locador dá plena quitação dos meses (colocar o nome dos meses que o locatário estará isento) de 2020, não havendo qualquer valor a ser cobrado referente a estes meses.

Cláusula 2ª: O FIADOR declara estar ciente e que concorda expressamente com os termos do presente aditivo.

Cláusula 3ª: As demais cláusulas contratuais permanecem inalteradas, sendo que este presente aditivo tem validade até o dia 00 do mês de 2020, após esta data o valor do aluguel voltará a ser pago conforme previsto no contrato de locação.

Por estarem de pleno acordo com as cláusulas e condições acima, firmam o presente aditivo.

Cidade, 00 de março de 2020

_________________________

(nome do Locatário)

_________________________

(nome do Locador)

_________________________

(nome do fiador)

________________________

(nome da esposa do fiador)

3 E se não houve um acordo?

O que estamos vivendo atualmente pode se enquadrar na teoria da imprevisão, que está prevista nos artigos 478 a 48o do Código Civil. Falamos em possibilidade já que exige a o estudo de cada caso, é necessário que haja de impacto econômico.

Quando o contrato se tornar excessivamente oneroso por conta de acontecimento extraordinário e imprevisível esta teoria permite que o devedor tenha as seguintes atitudes:

a) Mudar as condições do contrato, no caso, seria alterar o valor do aluguel.

b) Resolver o contrato.

Se não houve acordo com o locador, pode ser que, dependendo do caso, o locatário pode procurar a justiça para pedir a resolução contratual ou pedir judicialmente a revisão do valor do aluguel do período da pandemia, caso preencha os requisitos da teoria da imprevisão.

4 Conclusão

Mesmo com o momento que estamos vivendo não pode o locatário deixar de pagar o aluguel de forma unilateral, é preciso agir de boa-fé, o ideal é conversar com o locador para que cheguem em um acordo sobre o que fazer neste período de caos.

Importante ressaltar que não existe nada na lei que obrigue o locador a deixar de cobrar ou alterar o valor do aluguel.

Se chegarem a um acordo é importante deixar documentado, seja assinando o termo aditivo ou então enviando o termo do acordo por e-mail ou WhatsApp.

Caso o locatário não tenha conseguido um acordo, se houver necessidade e realmente for o caso, deverá ser discutido judicialmente o contrato, pedindo a resolução do contrato ou revisão do valor do aluguel durante este período de caos.

Veja que não é uma regra que todos os inquilinos vão ter direito a revisão do valor do contrato ou a resolução, é uma medida que vai depender do caso concreto.

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Boa Noite! Gostaria de saber o que fazer se eu tenho um aluguel comercial e não estou conseguindo mais pagar, porque tem mais de 2 meses que tenho que deixar o escritório fechado por conta da pandemia. Eu já tentei negociar com a dona do imóvel pra reduzir ou adiar, e eu gostaria de saber o que faço pois estou ficando sem saída.

Por favor, se alguém poder me ajudar ou dar uma orientação eu serei grato. continuar lendo

Oi Caio, boa tarde! Caso a dona do imovel não entre em um acordo com você, sugiro contratar um advogado da sua confiança para tal negociação. Caso ainda sim a negociação não seja possivel, é necessário discutir judicialmente a revisão do contrato. continuar lendo

Boa tarde! Qual o prazo para vigência entre as partes? O texto que seria aprovado pelo Congresso com relação aos aluguéis tem esta redação: O projeto foi apresentado pelo senador Antonio Anastasia (PSD-MG), que assumiu as ideias de Toffoli, e será relatado pela senadora Simone Tebet (MDB-MS).
O texto diz que “locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020”. continuar lendo

E no meu caso, que recebo um pequeno aluguel e com o valor pago água, luz, telefone... a inquilina não pagou a imobiliária, que por sua vez, não me pagou... sendo que tenho no contrato, que a imobiliária garante o aluguel. O que acontece se o inquilino não pagar até o fim do ano? Eu não recebo mais essa divida... e arco com os prejuízos? continuar lendo

Boa noite !!!

Eu aluguei um ponto comercial no dia 16 de março de 2020 (paguei adiantado), estou mexendo no ponto conforme as orientações da franquia (ramo de boutique automotiva). Segundo decreto da minha cidade, encontro-me impossibilitado de iniciar a minha prestação de serviço. Gostaria de compreender a minha situação, serei obrigado a pagar o aluguel referente à 16 de maio de 2020? ou posso me negar a pagar caso não entre em acordo com o locador, já que o meu negócio encontra-se barrado por um decreto, logo não tenho renda para pagar o aluguel.

Obrigado.

GRATO!! continuar lendo