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19 de Setembro de 2019

O comprador não transferiu o imóvel para o seu nome. E agora?

Tatiane Rodrigues Coelho, Advogado
há 7 meses

Muita gente se pergunta o que pode ser feito quando o comprador não transferiu o imóvel para o seu nome. Neste texto você vai entender o que pode ser feito caso isto venha a acontecer.

1 Comprador pagou e não transferiu

Quando falamos em uma compra e venda de imóvel o que mais acontece é das partes celebrarem o contrato de compromisso ou a promessa de compra e venda. Neste contrato o comprador assume a obrigação de pagar e o vendedor de outorgar a escritura.

Após a outorga da escritura é necessário que o comprador registre na matrícula a compra do imóvel, transferindo a propriedade para si.

Vejamos o que diz o artigo 1.245, § 1º do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Ocorre que, muitos compradores por desconhecerem os riscos de não realizar a transferência do imóvel ou por achar muito caro os emolumentos dos cartórios, deixam de registrar o imóvel em seu nome.

Portanto, apesar de já ter recebido todo o valor, o vendedor continua sendo o proprietário do imóvel.

2 Quais são os riscos da não transferência?

Tanto o comprador como vendedor correm riscos quando é ocorre a transação imobiliária e não é feita a transferência, porém, agora iremos apenas falar dos riscos para o vendedor.

Como já dito anteriormente, enquanto não é feito o registro da compra do imóvel na respectiva matrícula o vendedor continua sendo o proprietário do bem.

Sendo ainda proprietário, caso o imóvel cause algum dano resultante de ruínas por falta de manutenção, o vendedor será condenado a pagar a indenização, conforme dispõe o artigo 937 do Código Civil.

Como um outro exemplo de um risco que o vendedor corre, podemos citar o pagamento dos tributos inerentes ao imóvel. É de responsabilidade do proprietário o seu pagamento, portanto, se houver a inadimplência o nome do vendedor que será negativado.

3 O que fazer se o comprador não transferiu o imóvel para o seu nome?

Caso o comprador não tenha transferido, se negue a transferir ou receber a escritura, pode ser tomada algumas atitudes. Podemos dividir em dois grupos:

3.1 Medidas extrajudiciais

Para resolver tais riscos o vendedor pode:

  • Transferir os impostos e contas do imóvel para nome do comprador: procure saber quais sãos os documentos necessários para fazer a transferência.

  • Registrar a escritura: se já foi feita a escritura e falta apenas o registro, leve ao Registro de Imóveis competente para que a propriedade seja transferida para o comprador.

Atenção, o artigo 490 do Código Civil fala que as despesas com a escritura e registro são de responsabilidade do comprador, salvo se o contrato estipular o contrário, portanto, poderá o vendedor cobrar o valor de tais despesas caso tenha que fazer o registro.

  • Enviar uma notificação extrajudicial: solicitar ao comprador que receba a escritura e/ou providencie o registro. O ideal é que seja enviada a notificação com o A.R (aviso de recebimento), indicamos o uso do telegrama.

Dica: não esqueça de por no contrato uma cláusula estabelecendo prazo para o comprador receber a escritura e fazer o respectivo registro. Ainda, deve conter no contrato a previsão de multa diária caso o comprador não respeite o prazo estipulado.

3.2 Medida judicial

Quando estamos diante da situação em que o vendedor se nega a outorgar a escritura o comprador de imóvel pode procurar a justiça para que obrigue o vendedor a fazer a outorga, mas o contrário também é possível?

Sim, o vendedor também pode procurar a justiça para que faça o comprador receber a escritura do imóvel. É necessário que o vendedor ingresse com uma ação de obrigação de fazer.

Vejamos a jurisprudência:

Compromisso de venda e compra. Obrigação de fazer. Ação ajuizada pela promitente vendedora contra o promitente comprador para compeli-lo a receber a escritura do imóvel, cujo preço se encontra integralmente pago Interesse da promitente vendedora para que as taxas e tributos ou mesmo obrigações propter rem, ou responsabilidade civil por ruína do prédio, não recaiam sobre quem mantém formalmente o domínio, mas despido de todo o conteúdo, já transmitido ao adquirente. Dano Moral. Ocorrência. Autora que, em decorrência da inexistência de regularização da propriedade do bem, teve seu nome negativado Ação procedente. Recurso provido (Apelação 000254208.2010.8.26.0077, Rel. Francisco Loureiro, Comarca: Birigui, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 28.04.2011, Data de registro: 29.04.2011).

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Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 01 de fevereiro de 2019.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 5.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.

5 Comentários

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Bastante elucidativo! continuar lendo

ótima explicação... continuar lendo

Muito obrigada Dra Tatiane pela sua contribuição, estou estudando casos, pois meu cliente está nessa situação, a compradora se recusa a fazer a escritura e registrar. Mais uma vez, obrigada pela contribuição. continuar lendo

Olá, Nahara! Eu que agradeço pelo comentário. Fico feliz saber que estou contribuindo. continuar lendo

Boa tarde Dra.
Existe a possibilidade de reaver o imóvel com base no artigo 1.245, § 1º do Código Civil, tendo em vista que no lapso de 12 anos não foi transferido o bem.
Ainda que tal restituição seja feita mediante devolução dos valores devidamente corrigidos? continuar lendo